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É claro a incidência do Código de Defesa do Consumidor - CDC (Lei 8.078/90) aos contratos de aquisição de imóveis, visto que o art. 2º e 3º desse diploma legal define consumidor, fornecedor e produto. Mas essa definição encaixa como uma luva na relação entre empreendimentos imobiliários lançados por construtoras, incorporadoras ou imobiliárias e o adquirente que utilizará o bem como destinatário final.
Vejamos os artigos do CDC: “Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” “Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”
O mesmo não acontece numa transação imobiliária, quando o vendedor é uma pessoa física, agindo por conta própria, negociando imóvel que já utilizou. Nessa relação jurídica, de quem, por exemplo, vende um imóvel para adquirir outro maior e seu comprador, aplica-se as disposições do Código Civil (Lei 10.406/02).
Tomamos por exemplo o próprio contrato de compra e venda, previsto no Código Civil: "Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". "Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço". "Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".
Qual o benefício dessa diferenciação? Ao constatar a relação consumerista, o CDC oferece uma série de institutos jurídicos que protegem esse consumidor. O leque de opções para resguardar o direito lesado na relação de consumo pende a favor do consumidor, pois a lei o considera vulnerável frente ao fornecedor de serviços e produtos. Em outras palavras, o Código lhe atribuiu prerrogativas maiores que as das relações no Código Civil, porque visa o equilíbrio contratual.
Entre os institutos jurídicos de proteção, está a possibilidade de inversão do ônus da prova. Isso permite ao consumidor transferir a responsabilidade da prova que, em regra é de quem alega. Mas, em alguns casos o fornecedor é que deve provar sua inocência, sob pena de sucumbir na demanda judicial. O juiz deve aceitar esse pedido.
Como aplicação do Direito do consumidor no âmbito do Direito Imobiliário, aos operadores do direito é possível atuar em ações por danos materiais e morais (por exemplo, dano material com lucro cessante em decorrência de atraso na entrega da obra), revisão e execução de financiamentos, responsabilidade civil por fatos e vícios em imóveis (produtos que não funcionam ou provocam danos ao consumidor ou a outrem quando de sua utilização), por inscrição indevida em cadastros de inadimplentes, etc.. Também existem entendimentos (raros e com divergências) da aplicação do CDC nos contratos de locação residencial na tutela do locatário, em conjunto com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O ingresso ou acompanhamento dessas demandas podem ocorrer contra bancos, incorporadoras, construtoras e imobiliárias.
(Bruno Theodoro da Silva, advogado e especialista em Direito Imobiliário, membro da comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO)
