Quando vender a dívida do condomínio

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Em to­do Bra­sil, cres­ce nú­me­ro de ações ju­di­ci­ais por fal­ta de pa­ga­men­to do con­do­mí­nio. Con­se­quên­cia de per­da do po­der aqui­si­ti­vo da po­pu­la­ção, au­men­to do de­sem­pre­go e o lon­go de­sa­que­ci­men­to da eco­no­mia. No en­tan­to, as con­tas do con­tas do con­do­mí­nio não pa­ram de su­bir e o ar­gu­men­to ma­cro­e­co­nô­mi­co não po­de ser­vir de jus­ti­fi­ca­ti­va em um ce­ná­rio on­de se po­de com­pro­me­ter a sa­ú­de fi­nan­cei­ra da ges­tão do con­do­mí­nio. O ca­mi­nho to­ma­do, por mui­to, é a ven­da da dí­vi­da a em­pre­sas es­pe­cia­li­za­das co­mo uma for­ma de se li­vrar dos pre­ju­í­zos da ina­dim­plên­cia.

Ava­li­an­do os pro­ces­sos ju­di­ci­ais e o cus­to da ina­dim­plên­cia, em­pre­sas es­pe­cia­li­za­das pas­sa­ram a fa­zer pro­pos­tas aos con­do­mí­nios pa­ra com­prar sua car­tei­ra de dé­bi­tos com de­sá­gio, pa­gan­do à vis­ta o va­lor da ina­dim­plên­cia. Com fa­zem com ban­cos e ope­ra­do­ras fi­nan­cei­ras. A pro­pos­ta pre­ci­sa pas­sar pe­la as­sem­bleia do con­do­mí­nio pa­ra a as­si­na­tu­ra de con­tra­to com a em­pre­sa – trans­fe­rin­do a ela to­das des­pe­sas e ônus re­la­ti­vos ao acom­pa­nha­men­to dos pro­ces­so, mes­mo os ju­di­ci­ais.

De fa­to, é um ca­mi­nho quan­do a ges­tão acom­pa­nha ca­da vez mais a am­pli­a­ção da ina­dim­plên­cia, pres­são por me­lho­res ser­vi­ços, bai­xa li­qui­dez e fe­cha­men­to men­sal sem­pre de­fi­ci­tá­rio. São op­ções ne­ces­sá­rias, em ca­sos mais acen­tu­a­dos de ina­dim­plên­cia no con­do­mí­nio, prin­ci­pal­men­te quan­do o ca­nal de ne­go­ci­a­ção já es­tá des­gas­ta­do. O com­pra­dor da dí­vi­da con­ta com um ce­ná­rio ju­rí­di­co mui­to fa­vo­rá­vel – que po­de até le­var ao des­pe­jo, em ca­sos mais com­ple­xos – ação mui­to com­pli­ca­da de ser re­a­li­za­da quan­do o sín­di­co é o pró­prio vi­zi­nho ou a ges­tão é mui­to pró­xi­ma ao ina­dim­plen­te. No en­tan­to, mais de 90% dos ca­sos se re­sol­vem via acor­do, vis­to que o ter­cei­ro que faz a co­bran­ça, já tem ex­pe­ri­ên­cia e sa­be con­du­zir me­lhor a ne­go­ci­a­ção – ex­pli­ci­tan­do com mai­or cla­re­za e au­to­ri­da­de an­da­men­tos e ris­cos do pro­ces­so ju­di­cial.

É im­por­tan­te, ao con­do­mí­nio, ter cla­ro que a ces­são do cré­di­to (ven­da da dí­vi­da) é a in­clu­são de um ter­cei­ro, uma pes­soa ju­rí­di­ca, com ob­je­ti­vos de re­cu­pe­ra­ção de dí­vi­das, e sig­ni­fi­ca no­vos cus­tos. De fa­to, na prá­ti­ca, o con­do­mí­nio re­ce­be ape­nas par­te do que te­ria di­rei­to, abrin­do mão pa­ra que es­ta ou­tra em­pre­sa se­ja re­mu­ne­ra­da.

Es­pe­cia­lis­tas apon­tam que o me­lhor ca­mi­nho é ne­go­ci­ar e iden­ti­fi­car re­al­men­te se a ina­dim­plên­cia re­cor­ren­te com­pen­sa tra­zer uma ga­ran­ti­do­ra – co­mo são iden­ti­fi­ca­das as em­pre­sas do se­tor – pa­ra o ne­gó­cio. A con­sci­en­ti­za­ção e um re­al ma­pe­a­men­to da dí­vi­da acu­mu­la­da e re­cor­ren­te po­dem dar uma si­na­li­za­ção de ca­mi­nhos.

De­pois de tes­tar to­dos me­nos agres­si­vos, ven­der a car­tei­ra po­de ser con­si­de­ra­da uma boa op­ção. Nes­te ca­so, bus­car uma em­pre­sa já re­co­men­da­da por ou­tros con­do­mí­nios, pe­lo me­nos três, se­ria o me­lhor ca­mi­nho. Co­mo di­zem es­pe­cia­lis­tas, é uma área que pre­ci­sa ser cer­tei­ro: uma es­co­lha er­ra­da am­plia o pro­ble­ma do con­do­mí­nio. Não é ra­ro ges­to­res ad­mi­tin­do que o ga­ran­ti­do­ra pro­vo­cou des­gas­tes des­ne­ces­sá­rios, com co­bran­ça equi­vo­ca­da, fa­lha na cor­re­ção, ajui­zan­do ações sem o pra­zo cor­re­to ou fal­ta de ha­bi­li­da­de pa­ra li­dar com os con­dô­mi­nos.

Pa­ra não am­pli­ar o pro­ble­ma, é ne­ces­sá­rio que tu­do se­ja fei­to em co­mum acor­do, apro­va­do em as­sem­bleia e que o re­gu­la­men­to do con­do­mí­nio es­te­ja sem­pre bem cla­ro. É bom lem­brar que o con­dô­mi­no fi­ca após a sa­í­da de um ter­cei­ro, de um pres­ta­dor de ser­vi­ços, va­len­do sem­pre re­for­çar a bus­ca do acor­do e a pa­ci­fi­ca­ção se­jam pri­o­ri­da­de na re­la­ção.

(Síl­vio Cou­ti­nho, con­ta­dor, com es­pe­cia­li­za­ção em ges­tão de con­do­mí­nio, e di­re­tor da Lukro De­sen­vol­vi­men­to Con­tá­bil (www.lukro­con­ta­bi­li­da­de.com.br))